Ольга Малышева – Исполнительный директор агентства «AWAY REALTY» с 15-летним опытом работы в зарубежной недвижимости расскажет об актуальных тенденциях и возможностях рынка.
Несмотря на санкции, пандемию и непростую геополитическую ситуацию, зарубежная недвижимость привлекает все больше инвесторов из России. Покупка дома или бизнеса в других странах российским инвесторам открывает новые возможности и перспективы. Более привлекательной данная инвестиция стала с возможностью получения вида на жительство и даже гражданства в ряде стран.
Гражданство через инвестиции: что это?
Спрос на инвестиционное гражданство можно считать барометром мировых кризисов. Однако «гражданство за инвестиции» – это обоюдовыгодное понятие как для государства, так и для инвесторов. Преимущества второго гражданства: оптимизация налогов, безвизовое посещение стран в свободной Еврозоне, высокий уровень жизни, социальные гарантии и т.д. При этом, у инвесторов есть широкий выбор для маневров: бизнес-иммиграция в Германию, США; ВНЖ в обмен на покупку недвижимости в Испании, Португалии, Странах Карибского бассейна.
Цена инвестиционного гражданства – от нескольких сотен тысяч евро до 10 млн. евро (чтобы стать резидентом Франции). К примеру, вид на жительство в Португалии можно получить, купив недвижимость от 280 тыс. евро. Спустя пять лет можно подавать документы на получение постоянного статуса, а еще через год – на португальское гражданство.
В настоящее время ряд стран использует экономические программы, позволяющие получить второй паспорт в обмен на инвестиции в собственную экономику. Основной их плюс – это надежность.
На сегодняшний день можно отметить два наиболее распространенных способа, чтобы получить второй паспорт:
1. внесение инвестиционного взноса на специальные государственные счета.
2. покупка недвижимости на территории этой страны на сумму, указанную в программе.
В условиях карантина актуальность резидентства в Европе или карибский паспорт с визами США и Канады стала, как никогда, очевидна и не требует дополнительной рекламы. Это возможность выезда за рубеж, это свобода передвижений. Пока не придуман multipass, это лучшие варианты для неограниченных поездок.
Недвижимость, как инвестиционный инструмент
Все больше наших клиентов рассматривают покупку за рубежом как средство вложения денег для получения прибыли, а не как дачу на море. Обращать внимание на недвижимость в других странах, искать более надежные варианты сохранения активов и запасные аэродромы заставляет нестабильная экономическая ситуация.
В чем же преимущества инвестиций в зарубежную недвижимость?
1. Выгодная стоимость недвижимости, возможность получения ипотеки по европейским ставкам, которые в совокупности обеспечивают более высокий пассивный доход по сравнению с российской недвижимостью.
2. При покупке доходной недвижимости на зарубежных курортах покупатель имеет возможность использовать ее не только как источник прибыли, но и для собственного отдыха или дальнейшего переезда.
3. Покупка недвижимости в разных странах позволяет распределить капитал в активах различных государств, что повышает устойчивость инвестиционного портфеля в кризис.
Каким образом можно получить доход от покупки недвижимости за рубежом?
Во-первых, покупка недвижимости с целью последующей перепродажи по более высокой стоимости. Доход рассчитывается по росту капитализации и по росту цен на землю. Больше половины покупателей рассчитывают перепродать собственность в течение 2 – 7 лет, только небольшое количество инвесторов готовы ждать больше. А это значит, что капитал выбывает из оборота на достаточно долгий период времени. А спрогнозировать формирование цен на рынке недвижимости какой-либо страны на 3-5 лет вперед достаточно сложно, так как этот процесс зависит как от экономической и политической ситуации, а также множества других факторов. Поэтому нельзя точно спрогнозировать срок инвестиции для получения планируемого дохода. И не стоит рассчитывать на быстрый рост цен, скорее цены на недвижимость стабильны и могут незначительно снижаться или повышаться. В среднем нужно ориентироваться на средний рост порядка 3-5% в год, в лучших случаях до 7%.
Если выбирать подобный вид инвестирования, то следует выбирать:
– объекты на стадии строительства, лучше всего на этапе котлована или фундамента. Стоимость новостройки в таком случае может быть на 15-20% ниже рыночной, но в этом случае возникают значительные риски, такие как банкротство застройщика, заморозка строительства, сорванные сроки сдачи объекта. Поэтому необходимо тщательно подходить к выбору застройщика, изучить его репутацию, историю и отзывы о компании, а также не поскупиться застраховать свои риски.
– недвижимость от банка или аукционная недвижимость. Подобные варианты выходят на рынок со значительным дисконтом, что обеспечивает привлекательность подобных сделок.
Во-вторых, покупка недвижимости с целью последующей сдачи в аренду. Данный вид инвестирования наиболее популярен среди покупателей, так как они получают прибыль от ренты, а не просто выжидают роста цен на объект. Однако подобный вид инвестирования требует поддержки местной управляющей компании, которая обеспечит проверку платежеспособности арендаторов, а также возьмет на себя обслуживание объекта и обеспечение поддержки и проверки его состояния, оплату счетов и сбор ренты. Самостоятельные попытки вести рентный бизнес зачастую приводят скорее к потерям, чем прибылям.
Что лучше купить?
Решив приобрести недвижимость за рубежом для сдачи в аренду, инвестор сталкивается с вопросом, а что же ему приобрести и в какой стране. Однозначного ответа на эти вопросы не существует. Всё зависит от суммы инвестиций. При бюджете до миллиона, даже до двух миллионов евро, стоит рассматривать покупку студенческих апартаментов, а также квартир или доходных домов в популярных городах. Это дает возможность дальнейшей продажи недвижимости и обеспечивает спрос на сдачу в аренду.
При бюджете в несколько миллионов евро следует рассмотреть приобретение коммерческой недвижимости: отеля, офисного центра, торгового цента и т.п. Но здесь лучше выбирать объекты с подписанными договорами аренды, то есть, по сути, покупать здание, в котором уже есть арендаторы. Чем дольше договор аренды в таком случае, тем лучше. И это касается как торговых центров, так и отелей. Ведь вести управление отелем, особенно если это совершенно неизвестный вид деятельности, очень непросто. Такие варианты, несомненно, дороже, но это объекты с более высокой ликвидностью.
Как выбрать страну для покупки недвижимости?
Традиционно, для покупателей из России интересна Западная Европа, прогрессивные города, такие как Берлин, Вена, Мюнхен, Лондон, Париж. Но ставки от сдачи в аренду в Старом Свете на самом деле не столь заманчивы, как рисуют себе в воображении российские покупатели. Средний годовой доход составляет от 3 до 6% после уплаты налогов.
Другие покупатели смотрят на стабильность страны, выбирая недвижимость в Британии, США, Канаде или Германии. Покупка в этих странах может обойтись дороже, но устойчивая экономика выступает фактором надежности инвестиции, хотя прибылей после покупки следует ожидать только в долгосрочной перспективе.
Некоторые покупатели предпочитают курортную недвижимость, хотя подобные покупки обходятся достаточно дорого, особенно при выборе элитной недвижимости. Но нужно учитывать сезонность получения дохода от подобных покупок, так как основной спрос начинается с конца апреля и до конца октября.
И только немногие инвесторы решают обратиться к новым рынкам в развивающихся странах, таких как страны Латинской Америки, Шри-Ланка или Малайзия. Подобные покупки могут обернуться неплохой прибылью, так как недвижимость в странах с поднимающейся экономикой стоит относительно недорого, а внимание покупателей и туристов растет, что обеспечивает увеличивающийся спрос.
По всем вопросам можно записаться на консультацию, мы окажем полную поддержку и сопровождение.
https://www.instagram.com/olga.sphery/
https://www.instagram.com/away_realty/
